ACHETER UN BIEN A DEUX
L’INDIVISION Un bien est indivis lorsqu'il est détenu par un groupe de personnes, sans que l'on puisse le partager en lots entre elles, ni qu'elles puissent vendre leurs parts sans l'accord des autres. C'est la solution la plus courante.
En achetant un bien immobilier à deux, les concubins deviennent propriétaires indivis. L'acte d'achat mentionne dans quelle proportion chacun est propriétaire du bien. En cas de séparation, le bien pourra être vendu et partager le prix. Il est également possible que l'un des deux rachète la part de l'autre pour devenir propriétaire à part entière.
En l’absence d’accord amiable, le partage sera fait en justice.
En cas de décès, si aucune clause testamentaire n'a été prise, la part du concubin ira à ses héritiers qui pourront exiger le partage. Si les deux concubins ont eu des enfants, la conservation de l'indivision pourra être obtenue si les enfants sont mineurs au moment du décès.
La SCI (Société civile immobilière) Pour l'achat d'un bien immobilier par plusieurs personnes, on peut constituer une SCI. Pour cela, il faut : - au minimum deux associés
- que chacun d'entre eux fasse un apport financier ou en nature (terrain par exemple)
- des statuts
- l'engagement de poursuivre des objectifs communs.
Avantages : Si la future acquisition a pour but la location, la SCI permet de partager l’investissement, les risques ainsi que l’imposition sur les loyers versés.
Dans la mesure où les associés ont la possibilité de transmettre des parts sociales de la SCI à leurs enfants, en toute franchise de droit, dans la limite d'une certaine valeur des parts et ce tous les dix ans sans droits de succession, cela. favorise la transmission du patrimoine
Inconvénients : Cette formule ne permet pas de bénéficier de certains avantages accordés pour l'achat d'une résidence principale tels que :
- l'accord d'un prêt à taux zéro
- les réductions d'impôts pour intérêts d'emprunt (obsolète au 31/10/2010) ou
travaux - l'utilisation d'un plan d'épargne logement (PEL) pour le financement de l'acquisition
C'est la SCI qui sera propriétaire du bien, les concubins ne détenant que des parts de cette société. Cela demande d’accomplir des formalités de constitution (rédaction des statuts, formalités de publicité) et d’assurer une gestion (tenue d'une comptabilité, assemblées générales, obligations déclaratives…).
En ce qui concerne la succession, la SCI protège davantage le concubin survivant : les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans l'indivision. Il est également possible de prévoir une clause pour assurer au concubin survivant le droit de demeurer dans le logement commun au décès de l'un d'eux.
LA TONTINE La tontine est une clause juridique introduite dans l’acte d’achat qui permet de faire une donation au dernier vivant (conjoint, partenaire ou concubin), sans que les héritiers du défunt puissent prétendre à un droit sur le bien.
La clause de tontine permet, en cas d'achat d'un immeuble par plusieurs personnes, de prévoir qu'au décès de l'une d'elles, la part du bien acquis reviendra sans indemnité au survivant. Ce dernier sera alors considéré comme le seul propriétaire du bien, quel que soit le montant de sa participation à l'achat
Intérêt : Au moment de la succession, le conjoint survivant devient propriétaire. Les héritiers du défunt (enfants, parents.) n'ont aucun d droit.
Inconvénients : En avantageant le conjoint, un certain nombre de problèmes peuvent se poser en cas de discorde : En effet, il est impossible, même judiciairement, de vendre le bien à moins de persuader l’autre acquéreur de renoncer à la clause de tontine.
En cas de décès : si le logement valait moins de 76 000 € lors de son acquisition, le survivant ne sera taxé qu'à hauteur de 7%.
Au-dessus de cette valeur, ce dernier se verra réclamer jusqu'à 60% de droits de succession sur la moitié de la valeur du bien.
Le PACS Les concubins ayant signé un Pacte civil de solidarité (PACS) font un achat en indivision, supposé financer à parts égales sauf mention contraire dans l'acte d'acquisition.
Mais surtout, ils bénéficient d'un avantage fiscal en matière de donations et successions.
Le patrimoine transmis est soumis aux droits de mutation, après un abattement. Et la part nette taxable, après abattement, est soumise à une taxation inférieure à celle de deux concubins non « pacsés ».
De plus, le concubin survivant signataire d'un Pacs peut demander à la justice l'attribution préférentielle du logement.