Le bail de location
Le bail de location engage le propriétaire et le locataire. La loi de 1989 est intraitable : il faut rédiger un bail écrit, signé par le propriétaire et le locataire
Pièces indispensables à fournir pour le dossier de location :
- Une photocopie de la pièce d’identité (carte d’identité, passeport),
- Les trois derniers bulletins de salaire (pour un salarié) ou ceux de son garant,
- Un justificatif de domicile pour le garant (quittance EDF, avis de taxe d’habitation...)
Le bailleur peut également demander au candidat locataire :
- Le dernier avis d’imposition ou celui du garant
- La carte d’étudiant ou un certificat de scolarité (s’il est étudiant)
- La carte de séjour
- Une photocopie de la pièce d’identité du garant
- L’attestation d’employeur ou celle du garant
- Une photocopie de la taxe foncière ou des impôts locaux du garant s’il est propriétaire
- Le relevé d’identité bancaire (R.I.B)
- Les quittances de loyer de sa précédente location, accompagnées d’une facture EDF pour vérifier que l’adresse correspond aux quittances de loyer.
- Si le bail doit être signé par des concubins ou par des personnes ayant conclu un PACS, le propriétaire peut demander à chacun des signataires de fournir ces mêmes justificatifs
Un bailleur ne peut pas demander :
- Afin de lutter contre des pratiques discriminatoires, la loi dite de «modernisation sociale» du 17 janvier 2002 a allongé la liste des documents interdits par la loi du 6 juillet 1989. Avant l’établissement du contrat de location, un bailleur ne peut pas demander à son futur locataire les justificatifs suivants :
- La garantie de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants
- Une photographie d'identité (hormis celle portée sur la pièce d'identité)
- La carte d'assuré social
- Une photocopie du relevé de compte bancaire ou postal
- Une attestation de bonne tenue de compte ou d'absence de crédit
- Une autorisation de prélèvement automatique
- Un jugement de divorce
- Une attestation du précédent bailleur indiquant qu'il est à jour de ses loyers et charges s'il peut présenter d'autres justificatifs, de type quittances de loyer
- Une attestation de l’employeur s'il peut fournir son contrat de travail et ses bulletins de salaires
- Le contrat de mariage ou le certificat de concubinage
- Un chèque de réservation de logement
- Un dossier médical personnel
- Un extrait de casier judiciaire
- Sur un compte bloqué de biens, la remise de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de 2 mois loyers en l'absence de dépôt de garantie
Durée variable réglementée
La durée minimum d’un bail de location pour un logement non meublé est variable en fonction du statut du propriétaire : personne morale (Société, association) le contrat est de 6 ans minimum, par contre, si le bailleur est une personne physique, le bail sera établi pour 3 ans minimum (les SCI sont assimilées à des bailleurs personne physiques)
Le bail à durée réduite
Un bail de moins de 3 ans est possible à condition qu’un événement précis le justifie.
Le propriétaire veut reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles dans un délai inférieur à la durée légale du bail de location, il doit motiver sa décision dès la rédaction du bail. Exemple de situation justifiant un bail à durée réduite :
Attente d’une mutation déjà programmée, rapatriement prévu de l’étranger, attente d’une mise à la retraite, poursuite des études d’un enfant à partir d’une date établie.
Le bail doit être écrit et signé
Il peut être étable directement entre le propriétaire et le locataire, sur papier libre, formulaire type ou avec l’aide d’un professionnel (administrateur de bien ou agent immobilier : c’est un bail « sous seing privé » Il doit être fait en 2 originaux dont un exemplaire est remis à chacune des parties.
Il peut être aussi établie par un notaire c’est un « acte authentique ». Une copie de cet acte doit être délivrée au propriétaire et au locataire.
Les clauses obligatoires
La liste des clauses obligatoire est indispensable afin de ne pas oublier d’information. Elles devront figurer en toutes lettres sur le bail de location
Le nom et la domiciliation du propriétaire (ou de son mandataire)
La date de prise d’effet du bail et sa durée
La description du logement et des annexes (garage, cave, jardin…)
La destination du logement c’est-à-dire l’usage qui en sera fait (habitation ou usage professionnel)
L’énumération des parties communes en cas de copropriété (local à vélo, ascenseur, parkings collectifs, piscine, aire de jeux, espaces verts…)
Le montant du loyer et les modalités de paiement et de révision
Le délai de préavis en cas de résiliation
Le montant du dépôt de garantie (s’il est prévu)
La surface habitable du logement
Les clauses facultatives
Les parties peuvent établir des clauses facultatives dès lors qu’elles ne sont pas contraires à la loi et ne font pas partie des clauses interdites. Exemple : le bail peut prévoir une clause de résiliation automatique du contrat en cas de non respect par le locataire d’user paisiblement du bien loué, ou une durée plus longue que la durée minimum légale…
Les clauses interdites
Si certaines clauses interdites figurent sur un bail de location, elles seront considérées comme nulles.
C’est notamment le cas de toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables,
Impose au locataire de souscrire une assurance habitation auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire,
Impose un prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer,
Prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradations des parties communes de l’immeuble,
Engage le locataire par avance à des remboursements pour réparations sur la base d’une estimation unilatérale,
Autorise le propriétaire/bailleur à modifier le contrat sans contrepartie pour le locataire,
Autorise le propriétaire/bailleur à percevoir des amendes en cas de non respect des clauses du contrat de location ou du règlement intérieur de l’immeuble, sauf dans le cas d’un retard de paiement. C’est le seul cas où la justice peut reconnaître le droit de prélever des intérêts,
Prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d’autres raisons que le non-paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie ou le refus de souscrire une assurance habitation pour les risques locatifs,
Interdit au locataire une activité syndicale, politique, associative ou confessionnelle,
Impose au locataire le paiement de l’état des lieux (sauf s’il’ a été établi par un huissier),
Prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour un durée inférieure à 3 ans (ou 6 ans si le propriétaire/bailleur est une personne morale)
Interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,
Impose au locataire le versement de sommes d’argent autre que le dépôt de garantie et la moitié de la commission de l’agence immobilière, lors de la rentrée dans les lieux,
Fait supporter au locataire les frais de relance ou d’envoi de la quittance de loyer
Prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement
Interdit au locataire d’être éventuellement indemnisé par le bailleur lorsque celui-ci réalise des travaux d’une durée supérieure à 40 jours,
Interdit au locataire de retenir, rechercher ou exonérer le bailleur de toute responsabilité,
Permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail de plein droit au moyen d’une simple ordonnance de référé.
A savoir :
Si un tiers est caution, on indiquera ses coordonnées sur le bail afin de pallier aux éventuelles difficultés du locataire en cas de non paiement des loyers.