Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, ou caution, est la somme remise au propriétaire par le locataire à la signature du contrat de location. Il permet au propriétaire de se prémunir contre les dégradations éventuellement dus par le locataire lorsqu'il quitte le logement.Il existe des aides au paiement du dépôt de garantie : les aides loca-pass. Elles aident financièrement les locataires à payer l'avance au propriétaire.
Depuis le février 2008, le montant du dépôt de garantie est au maximum d'un mois de loyer hors charges pour les locations vides. Ce dépôt est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Le propriétaire encaisse le dépôt de garantie. Son montant reste invariable même sur une très longue durée de location et il ne peut pas être révisé même à l'occasion du renouvellement du bail. Bien que ce soit une pratique courante, aucun texte de loi n'impose le versement d'un dépôt de garantie : au contraire, pour qu'il soit exigible par le propriétaire, son versement doit être expressément prévu par le contrat de location. Egalement depuis le 10 Février 2008, l'avance Loca Pass est étendue à tous les locataires. Ce dispositif permet au locataire de se faire avancer le dépôt de garantie et de le rembourser sans intérêt en 36 mensualités maximum.Le montant du dépôt de garantie peut être supérieur à 1 mois pour les locations meublées.
Le dépôt de garantie ne doit pas être assimilé à une avance sur loyer. Le locataire est tenu de régler son loyer jusqu'à la date de sortie du logement. Le locataire refusant de payer son loyer le dernier mois prend le risque de recevoir un commandement de payer : son mobilier peut être mis en saisie conservatoire l'empêchant ainsi de déménager.
La restitution totale du dépôt de garantie doit se faire dans les deux mois à compter de la remise des clés si le locataire a totalement rempli ses obligations (paiement de tous les loyers et charges et réalisation des travaux lui incombant) au-delà de ce délai, les sommes portent intérêts au taux légal.Si le propriétaire n'a pas rendu le dépôt de garantie dans les deux mois, le locataire peut lui expédier une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui réclamer le remboursement. Si nécessaire, le locataire peut intenter une procédure «d'injonction de payer» devant le tribunal d'instance.
Le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie :- - Si le rapprochement des états des lieux d'entrée et de sortie fait apparaître des détériorations imputables au locataire, sauf si celles-ci ont été occasionnées par vétusté, malfaçon ou vice de construction.
- - S'il existe des loyers et charges impayées.
- - Si la taxe sur les ordures ménagères n'a pas été payée, elle peut être déduite au prorata temporis.
- Si le bien loué est en copropriété, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie jusqu'à ce qu'il reçoive le décompte des charges annuelles, dans ce cas il n'est pas soumis au paiement des intérêts au taux légal pour non respect du délai de deux mois.
Les cas où le dépôt de garantie peut être diminué sont nombreux mais on constate que c'est surtout les travaux à effectuer au moment du départ qui posent problèmes.Attention, les sommes que le propriétaire réclame au locataire doivent être justifiées. Il ne peut pas fixer arbitrairement le montant des travaux mais doit présenter des devis ou factures de professionnels.Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, il ne peut pas facturer de la main d'œuvre à son locataire, seul le prix d'achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie.
La restitution du dépôt de garantie est le deuxième sujet de contentieux dans les rapports locatifs : la justification des coûts et leurs pertinences sont difficiles à déterminer. Cependant, lorsque le dépôt de garantie a été rendu au locataire, il arrête définitivement les comptes et implique une renonciation à toute réclamation ultérieure